Três medidas costumam ser tratadas como se fossem intercambiáveis, e não são. O valor venal é uma base de cálculo fiscal, apurada pelo município por critérios próprios e frequentemente defasada em relação ao mercado. O valor de mercado é o preço provável de transação. O valor locativo é a renda que o imóvel pode gerar.
Cada uma tem finalidade e método próprios. Usar o valor venal como valor de mercado, ou derivar o locativo por um percentual fixo do venal, produz resultados que não se sustentam — e são erros frequentes em petições e em laudos apressados.
Como o cálculo é feito
Definição da medida pertinente
Identificação de qual valor a finalidade processual exige, antes de qualquer apuração.
Apuração do valor venal
Levantamento do valor venal vigente e do critério municipal que o produziu, com a data de referência.
Confronto com o mercado
Comparação entre o valor venal e o valor de mercado apurado, para dimensionar a defasagem.
Apuração do valor locativo por comparação
Pesquisa de locações de imóveis semelhantes, com homogeneização quanto às diferenças relevantes.
Verificação por rentabilidade
Confronto do locativo apurado com a taxa de retorno praticada no segmento, como teste de consistência.
Declaração de critério
Apresentação de cada medida com o método que a produziu e a data de referência.
Onde este cálculo costuma errar
São os pontos que mais geram impugnação — e os que conferimos primeiro quando a planilha vem pronta da parte contrária.
Valor venal usado como valor de mercado
São medidas com finalidades distintas e a defasagem entre elas costuma ser grande, variando por município e por região.
Locativo derivado por percentual fixo do valor do imóvel
A relação entre valor e renda varia por tipo de imóvel, localização e momento de mercado. Percentual fixo não se sustenta.
Data de referência não declarada
Todas as três medidas variam no tempo. Sem a data, o valor não pode ser conferido nem comparado.
Amostra de locação sem tratamento
Locações com áreas, padrões e condições contratuais distintas exigem homogeneização, como na avaliação de venda.
Documentos que sustentam o trabalho
- Matrícula do imóvel e documentação de área
- Carnê de IPTU com o valor venal e o critério de apuração
- Contrato de locação vigente, quando houver
- Documentação de benfeitorias e do estado de conservação
- Elementos de mercado: ofertas de venda e de locação da região
- Documentos de despesas do imóvel: condomínio, IPTU, manutenção
A falta de qualquer um deles não impede o trabalho: fica registrada no laudo, com a indicação do que foi usado em substituição e do que, por consequência, não pode ser afirmado.
O que você recebe
- Cada medida apurada separadamente — venal, de mercado e locativo, com o método próprio
- Análise da defasagem — entre o valor venal e o de mercado apurado
- Amostra de locações tratada — com a homogeneização demonstrada
- Teste de consistência — locativo confrontado com a rentabilidade do segmento
Perguntas frequentes
Valor venal serve para alguma finalidade processual?+
Serve quando a própria finalidade é fiscal ou quando a lei ou o contrato o adotam expressamente como referência. Fora dessas hipóteses, é uma base de cálculo tributária e não representa o valor de mercado.
Existe um percentual padrão para o aluguel?+
Não. A relação entre valor do imóvel e renda locatícia varia por tipo, localização e momento de mercado. Usamos a comparação com locações efetivas e empregamos a rentabilidade apenas como teste de consistência do resultado.
A defasagem do valor venal é grande?+
Varia muito por município e por região dentro do mesmo município, e por isso não se aplica um percentual genérico. Quando a comparação é relevante ao caso, apuramos as duas medidas e apresentamos a defasagem efetiva do imóvel analisado.