Prejuízos relacionados a imóveis assumem formas distintas e cada uma exige uma métrica própria. Atraso na entrega mede-se pela privação de uso, tipicamente pelo valor locativo do período. Vício construtivo mede-se pelo custo de reparo ou pela desvalorização remanescente. Rescisão mede-se pelo confronto entre valores pagos e retenções aplicadas.
Misturar as métricas produz pedido incoerente. O trabalho começa por identificar qual é a natureza do prejuízo alegado e, a partir dela, aplicar a metodologia adequada — apresentando cada rubrica em quadro separado quando houver mais de uma.
Como o cálculo é feito
Identificação da natureza do prejuízo
Definição de qual é o dano alegado e de qual métrica lhe corresponde, antes de qualquer apuração.
Delimitação temporal
Marcos relevantes: data prevista de entrega, data efetiva, período de privação, data do vício e da sua constatação.
Apuração da privação de uso
Quando cabível, valor locativo do imóvel no período, apurado por comparação de mercado.
Quantificação do custo de reparo
Quando houver vício, orçamento detalhado dos serviços necessários, com composição de custos.
Apuração da desvalorização remanescente
Quando o reparo não restitui integralmente o valor, medida da perda residual.
Confronto de valores em rescisão
Levantamento do pago, das retenções aplicadas e da diferença, com atualização de cada parcela.
Onde este cálculo costuma errar
São os pontos que mais geram impugnação — e os que conferimos primeiro quando a planilha vem pronta da parte contrária.
Métrica incompatível com a natureza do dano
Medir atraso por percentual do valor do imóvel, em vez de por privação de uso, produz pedido que não se sustenta.
Custo de reparo sem composição
Orçamento em valor global, sem detalhamento de serviços e materiais, é facilmente contestado.
Desvalorização residual não considerada
Alguns vícios permanecem afetando o valor mesmo após o reparo. É componente autônomo.
Parcelas pagas não atualizadas individualmente
Em rescisão, cada pagamento tem a sua data e precisa ser corrigido a partir dela.
Documentos que sustentam o trabalho
- Contrato de compra e venda ou de incorporação, com prazos e cláusulas de rescisão
- Comprovantes de todos os pagamentos realizados, com datas
- Documentação da entrega: termo, habite-se, comunicações
- Laudo técnico de engenharia sobre os vícios, quando houver
- Orçamentos de reparo, de mais de um fornecedor
- Elementos de mercado para apuração do valor locativo
A falta de qualquer um deles não impede o trabalho: fica registrada no laudo, com a indicação do que foi usado em substituição e do que, por consequência, não pode ser afirmado.
O que você recebe
- Identificação das rubricas — cada prejuízo com a métrica que lhe corresponde
- Apuração da privação de uso — valor locativo do período, com amostra de mercado
- Quantificação de reparos — com composição de custos detalhada
- Confronto em rescisão — pago, retido e diferença, com cada parcela atualizada
Perguntas frequentes
Como se mede o prejuízo por atraso na entrega?+
Tipicamente pela privação de uso, medida pelo valor locativo do imóvel durante o período de atraso, apurado por comparação de mercado. É a métrica que corresponde à natureza do dano, e é mais defensável que percentuais aplicados sobre o valor do contrato.
Vocês fazem o laudo de engenharia dos vícios?+
Não. A caracterização técnica dos vícios construtivos é atribuição de engenheiro. Nosso trabalho é a quantificação: caracterizado o vício, apuramos o custo de reparo e a eventual desvalorização residual.
Em rescisão, o que se apura?+
O confronto entre tudo o que foi pago, atualizado desde cada pagamento, e as retenções efetivamente aplicadas, com o fundamento contratual de cada uma. A diferença apurada é o valor em discussão.