Duas questões diferentes costumam aparecer juntas em disputas locatícias. A primeira é aritmética: o reajuste previsto no contrato foi corretamente aplicado, no índice, na periodicidade e na data-base contratados. A segunda é de mercado: o valor atual, ainda que corretamente reajustado, corresponde ao que o imóvel valeria hoje em locação.
A primeira se resolve com a conferência da série de reajustes desde o início do contrato. A segunda exige avaliação do valor locativo por comparação de mercado. Cada uma tem metodologia própria e produz um resultado distinto, e o laudo as apresenta separadamente.
Como o cálculo é feito
Extração das cláusulas de reajuste
Índice contratado, periodicidade, data-base e eventual critério substitutivo na extinção do índice.
Reconstrução da série de reajustes
Cálculo do valor devido em cada período desde o início da locação, aplicando o índice na data correta.
Confronto com o efetivamente cobrado
Comparação com os valores cobrados em cada competência, com a diferença isolada.
Tratamento de períodos com índice negativo ou extinto
Aplicação do critério contratual ou do substitutivo, conforme previsto, com o fundamento declarado.
Apuração do valor locativo de mercado
Pesquisa e tratamento de locações comparáveis, para a discussão revisional.
Apresentação separada
Resultado do reajuste contratual e resultado da avaliação de mercado, em quadros distintos.
Onde este cálculo costuma errar
São os pontos que mais geram impugnação — e os que conferimos primeiro quando a planilha vem pronta da parte contrária.
Reajuste conferido apenas pelo acumulado
Cada reajuste tem a sua data-base e o seu período de apuração. A conferência precisa ser por evento, não pelo efeito final.
Índice negativo tratado sem critério contratual
Períodos de índice negativo exigem tratamento conforme o contrato. A aplicação silenciosa de piso ou de reajuste zero precisa de fundamento.
Reajuste e revisão tratados como a mesma discussão
São questões distintas, com metodologias distintas. Misturá-las enfraquece as duas.
Diferenças não atualizadas por competência
Cada diferença mensal tem o seu vencimento e precisa ser corrigida a partir dele.
Documentos que sustentam o trabalho
- Contrato de locação, aditivos e termos de renovação
- Comprovantes de pagamento de todos os aluguéis do período
- Recibos e notificações de reajuste enviadas
- Documentação do imóvel: matrícula, área, benfeitorias realizadas
- Elementos de mercado: locações comparáveis na região
- Comunicações entre as partes sobre valor e reajuste
A falta de qualquer um deles não impede o trabalho: fica registrada no laudo, com a indicação do que foi usado em substituição e do que, por consequência, não pode ser afirmado.
O que você recebe
- Série de reajustes reconstruída — valor devido em cada período, desde o início
- Confronto com o cobrado — diferença por competência, atualizada
- Avaliação do valor locativo — por comparação de mercado, com amostra tratada
- Apresentação separada — reajuste contratual e valor de mercado, em quadros distintos
Perguntas frequentes
Reajustes antigos mal aplicados afetam o valor atual?+
Afetam de forma cumulativa: um reajuste aplicado a maior eleva a base de todos os reajustes seguintes. Por isso a conferência é feita desde o início do contrato, e não apenas no último período.
Como se trata período com índice negativo?+
Conforme o contrato prevê. Na ausência de previsão, o critério adotado passa a ser premissa declarada do trabalho, com o cálculo apresentado também na hipótese alternativa, para que a escolha seja informada.
A revisional exige avaliação de mercado?+
Exige, porque a discussão é sobre a adequação do valor ao mercado atual — o que só se demonstra com amostra de locações comparáveis tratada. A conferência do reajuste contratual, por si, não responde a essa pergunta.